今回ご紹介するのは、神奈川県内に連棟式の戸建てを所有されていたA様の事例です。
A様の物件は、一般的な戸建てとは異なり、
連棟式特有の構造・権利関係・インフラの複雑さ・違法建築、を抱えた“難易度の高い売却案件”でした。
■ 連棟式ゆえの「単独で再建築できない」制約
A様の建物は、隣家と構造が一体化した連棟式（長屋）。
そのため、
土地と建物を所有していても、単独で再建築ができないという大きな制約がありました。
再建築不可物件は、
・将来建て替えができないリスク
・住宅ローン通らない
・買主が不安を抱きやすい
・価格が叩かれやすい
こうした理由から、売却活動が長期化しやすい特徴があります。
さらには
■ 水道管が他人地を通過し、しかも“共有管”という二重のハードル
今回の物件には、もう一つ大きな問題がありました。
水道管が隣地（他人地）を通過し、複数住戸で共有している「共有管」になっているという点です。
A様は将来のリスクを考え、
「できれば単独で引き直したい」と水道局へ相談されました。
しかし水道局からの回答は非常に厳しいものでした。
共有管を廃止して単独管へ引き直すには、共有者全員の同意が必要です。
一部の所有者だけの希望では、共有管の廃止はできません。
つまり、
共有者の誰か一人でも反対すれば工事ができないという状況だったのです。
そして、
過去に増築が行われており、その結果、建蔽率が法令の許容値をオーバーしていたのです。
違法建築物であることが確定したことで、売却難易度はさらに高まりました。
この回答は、購入検討者様が現れた場合には大きな懸念材料になります。
エンドユーザー（実需）向けの販売に舵を切りました。
こうした不安が積み重なるため、
そのままでは「買いたい」と言っていただくことが難しい状態でした。
しかし、
■ A様のご希望は“転勤前にすべてを整理したい”
A様は2026年4月に地方へ転勤される予定があり、
「引越しまでに物件を整理し、安心して新生活を迎えたい」という強いご希望をお持ちでした。
ですが、
・原則単独での再建築不可
・連棟式
・水道管の越境
・共有管の廃止、単独での引き直しが困難
・違法建築
という五重のハードルがある物件は、一般的には売却まで長期化しやすく、
期限内に売り切ることは簡単ではありません。
■ 権利関係の整理と“リスクを正しく伝える”販売戦略へ
そこで私たちは、まず買主様が不安に感じるポイントを徹底的に整理し、
行政・水道局への確認内容を含めた説明資料の準備から着手しました。
・水道管の他人地通過位置の図面化
・共有管の位置が分かる図面の取得
・水道局からの正式回答（共有者全員の同意が必要）
・連棟式の構造説明及び切り離し工事の可能性
・再建築不可の理由と将来の選択肢
これらを丁寧にまとめ、
「不安を感じる前に、すべてを説明しきる」ことを販売戦略の軸とし、
その上で、居住用として検討されるお客様だけでなく、賃貸需要を重視する投資家層にも幅広くご紹介を行いました。
■ エンドユーザー向けに“安心材料を言語化して伝える”
再建築不可物件は、投資家や同業者からの問い合わせは多いものの、
価格を大きく下げられてしまうケースがほとんどです。
しかしA様は、
「できる限り納得できる条件で売りたい」
というお気持ちを強くお持ちでした。
そこで私たちは、
・立地の良さ
・駅から徒歩圏内で賃貸需要が高い
・相場よりも価格を抑えられ、利回りが高い
・価格帯の魅力、固定資産税も安い
・生活利便性
こうした不安材料だけでない、“明るい材料”があることを丁寧にご説明し、
写真・説明文・図面を総動員して、
「不安だけでなく魅力も伝わる」状態をつくり上げました。
■ そして迎えた2026年9月。本件不動産の売却が完了
販売開始から4 ヶ月。
慎重に検討を重ねてくださった買主様とのご縁がつながり、
無事にご成約となりました。
A様からは、
「これで安心して・・・・ 本当にお願いしてよかったです」
とお言葉をいただきました。
複雑な権利関係を抱えた物件であっても、
問題の明確化と丁寧な説明、そして誰に向けて売るかを見極めることで、
売却の道筋は必ず見えてきます。
■ 同じように悩む方へ
・連棟式で再建築ができない
・水道管や排水管が他人地を通過している
・権利関係が複雑で、他社に「売却は難しい」と言われた
・売却に出してから半年が経過したが売れない・・
こうしたお悩みを抱える方は少なくありません。
不動産売却は、
“売れるかどうか”ではなく、“どう売るか”が重要です。
もし同じような状況でお困りの方がいらっしゃいましたら、
ぜひ一度ご相談ください。
私たちは、お客様のご事情とご希望に丁寧に寄り添いながら、
安心して次の一歩を踏み出していただけるよう、
最善のご提案をしてまいります。
